“所见即所得”时代到来！住建部倡导出售现房，贪污楼或成过去？

大家有没有想过，未来买房能像买菜一样，能随手看、摸得到，再也不用担心钱和房子两个都跑了的事？

去年全国差点变成烂尾楼的房子可是超过750万套，这数量差不多跟厦门市的房屋总数差不多。不过，现在这些项目中大部分已经顺顺利利交到购房人手上啦。

最近住建部可是挺拼的，特别是在推动现房销售这块儿，河南信阳也不甘落后，率先宣布新出让的商品房土地全部得是现房出售。

数据显示，现房销售比例从2020年的12.7%一下子飙升到2024年的30.84%，而在2025年前三个月，更是冲到了36%。也就是说，买房的人们能更放心地“一付钱就拿钥匙”，再也不用担心会遇到烂尾楼的烦恼。

买家终于能挺直腰杆了

新政策最直观的改变，就是买房的人终于摆脱了风险链条的最后一环。之前那些紧张不安的日子，已经渐渐成了过去。

“所见即所得”这句话，曾经的广告语，现在变成了真切的体验。买房人可以自己走进小区，摸摸墙壁，感受阳光是否充足，看看绿化和配套设施。这种亲眼所见的确认感，远比任何一本漂亮的楼书更让人心安。

最能打动人的，还是那些数字。从2020年3月开始，海南成为了首个彻底推行现房销售的省份。五年时间过去了，当地关于新房的投诉明显减少了大约三分之二。这背后，陪伴着许多家庭避免了麻烦，也多了一份踏实与安心。

更实在的保障就是“交房就交证”。在雄安、海南等地，这已经成为惯例。买房的人一拿到钥匙，就能同步拿到红色的不动产权证，彻底避免了产权上的担忧。

对于那些已经买了期房却不幸遇到问题的业主，国家也没有袖手旁观，“保交房”的战斗可是打得相当扎实。各级政府——国家、省、市，都组建了专门的工作小组，针对辖区内所有正在施工、已售出的项目，进行全面细致的排查，建立起风险台账，用一盘棋的思路推动整个局面。

为了让信息保持同步，监管部门还在努力推动打造一个全国统一的“现房销售信息网”，未来所有项目的重要资料都将公开透明，让买房子的人能一清二楚看个清楚。

有的城市还搞了点新花样，比如成立“业主监督团”，让买房的人直接参与到工程的监管中。从以前被动等通知变成了主动出击，购房者的话语权在逐步增加，权限也越来越宽。

开发商的生死劫

风险这架天平，一边抬起，另一边自然会沉重下压。当购房者身上的风险被移开时，反倒像山一样压在开发商身上。

过去那种“高周转、高杠杆”的疯狂扩张，基本行不通了。以前，开发商拿地后，最快六个月就能通过预售回笼资金，实现持续开发。而如今，这个周期不得不拉长到两三年，变化真的挺大的。

现金流可说是房企的命根子，一旦这条线变长，后果就很严重。去年，上市的房企整体净利润第一次出现了惊人的亏损，和去年比，跌幅超过了100%，整个行业那叫一个惨淡啊。

政策指向得很清楚，堵住了“金蝉脱壳”的后路，要求房企得积极拿出办法自我救赎，比如说通过变卖资产、股权融资等等各种手段，来解决资金紧张的问题。

这段时间，市场上可谓是进行了一轮激烈的洗牌。拿海南来说，自从实行现房销售后，超过一半的中小型房企纷纷退出局面。剩下的空间很快被那些财力雄厚的领头企业抢占，特别是央企和国企，渐渐把持了多数份额。到头来，主要房企的市场份额飙升到了75%。

存活下来的企业，都得重新整理自己的生存之道。当速度不再是核心竞争力时，品质就变成了唯一的护城河。有个明显的变化是，去年房企的研发投入竟然多出了22%，大家都开始真正专注于研究产品了。

在北京，有个项目因为达到了3.05米的层高和超高的得房率，这些以前不太被看重的产品细节，竟然引来了市场的热烈反响。在湖北荆门，一个现房试点项目，百余套房源一开盘当日就被抢购一空。

这一下子就显露出来，竞争的方向已经变了。以后啊，只有真正优质的房子，才能在市场上站稳脚跟。可也带来个新问题：为了赚更多的钱，开发商可能偏向于搞改善型的大户型，这样一来，市面上刚需的小户型供应可能就会缩水了。

银行筑起一道防火墙

在这场讲究风险重塑的大剧中，金融机构的作用也彻底变了样。它们不再是被高风险项目牵着鼻子被动“输血”的那一方，而是转变成了市场秩序的守护者和风险的防火墙，扮演起了更积极的角色。

这个规则从源头上就换了个模样。去年开始推行的新版商业银行资本管理办法，专门提高了对未完成住宅项目贷款的风险权重，好比给这些贷款贴上了更厚的“风险标签”。

就是说啊，银行在对期房项目放贷的时候，要准备更多的资本金，成本也更高，风险自然大了。反过来看，针对已经建好的现房提供贷款时，抵押物摆在那儿，信贷风险明显减低，资本占用也更合理。这一调整正在悄悄推动商业银行超过52万亿的房地产贷款结构发生变化。

为了避免资金被挪用这个老问题，预售资金的监管被提到前所未有的高度了。资金一定要全部存入指定的第三方托管账户，而且还得严格按照项目的具体进度节点来拨付，一步不差。整个过程都要进行审计，保证滴水不漏。

面对市场上存在的各种风险，银行并没有采取“全盘切断”贷款的办法，而是采用了“有针对性的精准支持”策略。其中，一个重要的制度就是融资“白名单”。

全国大概300个地市都搭起了房地产融资协调平台，挑选出一些质量比较高的项目，放进“白名单”，提供了几万亿的贷款。不过，这笔钱得专款专用，从头到尾都在严格监管，确保真的用在项目建设上。

去年，房地产开发贷款的展期余额比上一年多出了惊人的147%。这反映出银行在“应贷尽贷”和风险把控之间，正在试图找到一个微妙的平衡点，用时间换空间，防止出现大面积的系统性风险。

有些银行被倡导开设“现房开发专项贷款”，不仅延长了贷款期限，还降低了利率，积极迎合以及推动新的销售方式。

结语

不用说，这场以风险重塑为核心的变革，肯定伴随着不少痛苦和折腾。

对于地方政府来说，以前依赖的土地出让收入遇到难题了。现在采用现房销售的办法，开发商买地变得更谨慎，比如杭州一些试点地块的流拍率，从原来的5%一下子飙升到22%，这个事儿说得直白点，就是个明白的迹象。

对房企来说，这可算是一场生死攸关的考验，很多中小企业可能会被淘汰出局。至于市场嘛，短时间内供应结构或许会出现不平衡的情况。

不过啊，任何一场根本性的变革，免不了会伴随着一些阵痛。从长远角度来看，这也在推动中国的房地产市场，逐渐迈向一个更健康、更透明、而且更可持续发展的成熟阶段。

当预售制度中的“金融特性”逐步消减，房子作为“用来住的，不是用来炒的”这句话才不再只是空话，市场的“指挥棒”才算真正握在了消费者的手里。

一个“好房子”能赚到市场额外的溢价，而那种粗制滥造、品质差的房子，再没人愿意买的时代，或许真的到了。这个转变的最终目的，就是要重建大家的信心，让住房再次回归它最根本的本质——用来居住。